Na co si dát pozor při koupi bytu?

Koupě nemovitosti pro vlastní bydlení bývá zpravidla jednou z největších transakcí, které člověk učiní. Ale i v případě koupě nemovitosti za účelem investice se jedná často o mnohamilionové obchody.

V minulém článku jsme se věnovali právní prověrce týkající se koupě pozemku. V tomto článku rozebereme specifika koupě bytu a zaměříme se na kroky, které pomohou eliminovat rizika při této transakci.

Stav v katastru nemovitostí

Stejně jako u koupě pozemku, tak i v případě koupě bytu je prvním krokem právní prověrka bytu v katastru nemovitostí. Mluvíme-li o bytu, je třeba si uvědomit, že se jedná o obecně zažité označení, které však není v tom samém smyslu pojmem právním. Kupujete-li „byt“, pak z právního hlediska se jedná o převod jednotky.

Úvodem je třeba vysvětlit jeden legislativní chyták, který se týká správného označení jednotky v převodní smlouvě. Záleží na tom, zda byla jednotka vymezená před rokem 2014 nebo později. Do konce roku 2013 byl totiž platný a účinný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „BytZ“). BytZ vymezoval jednotku jako „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor jako vymezenou část domu podle tohoto zákona“. Jednotkou tak byl pouze byt nebo nebytový prostor, nikoliv také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. V převodní (např. kupní) smlouvě je tedy u jednotek vymezených podle BytZ vždy třeba převádět jednotku a zvlášť také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Oproti tomu současná právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) stanoví, že „ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné“. Pro jednotky vymezené v roce 2014 nebo později tedy platí, že jejich součástí je též spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Proto v převodní smlouvě bude jednotka označena jako bytová jednotka podle ObčZ vymezená v budově/pozemku, jejíž součástí je spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v určité výši.

Byť se toto rozlišování může jevit jako neužitečná právní ekvilibristika, vězte, že správné označení jednotky je důsledně přezkoumáváno katastrálními úřady. Nezřídka se stává, že právě chybné označení jednotky může vést k zamítnutí návrhu na vklad.

Příklad 1

Karel Novák se rozhodl prodat svůj byt, který kdysi koupil za účelem investice panu Oldřichovi Syrovému. Pan Novák chtěl ušetřit peníze za přípravu smluv s tím, že si je připraví sám. Kdesi zaslechl, že po roce 2014 již stačí označit v kupní smlouvě pouze jednotku, protože spoluvlastnický podíl je nově součástí jednotky. Neuvědomil si však, že se to týká pouze jednotek nově vymezených v roce 2014 nebo později. Jeho byt však byl jako jednotka vymezen již v roce 1980. K přípravě návrhu na vklad využil interaktivní formulář, který předmět převodu označil správně, tj. jako jednotku a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a bytu. Takto sepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad podal na katastrální úřad. Po uplynutí 20denní ochranné lhůty mu přišel z katastru nemovitostí dopis označený jako „seznámení se s podklady rozhodnutí“, v němž mu bylo sděleno, že navrhovaný vklad nelze povolit, neboť „doložená kupní smlouva, týkající se bytové jednotky č. 123 v k. ú. XY nemá předepsané náležitosti, tj. s bytovou jednotkou je neoddělitelně spojen i spoluvlastnický podíl ve výši 21/2000 na společných částech budovy čp. 456 a na st. parcele č. 789 v k. ú. XY, který musí být také předmětem převodu.“ Po telefonátu na katastrální úřad pan Novák zjistil, že tuto vadu nelze zhojit, protože se týká samotné vkladové listiny. Může tedy buď počkat na zamítnutí návrhu na vklad a uplynutí lhůty pro podání opravného prostředku, nebo může návrh na vklad společně s panem Syrovým vzít zpět, vzdát se práva na odvolání, sepsat novou kupní smlouvu a doručit ji katastrálnímu úřadu znovu. Celý obchod se nejméně o měsíc protáhne a pan Novák zaplatí nový správní poplatek katastru nemovitostí ve výši 2.000,- Kč. Samozřejmě nelze vyloučit, že v důsledku zdržení o měsíc vznikne jedné nebo oběma stranám další škoda.

Zásadní pozornost je třeba věnovat také označení vlastníka a ověřit, zda převodní smlouvu uzavírá opravdu ten, kdo je v katastru nemovitostí jako vlastník uvedený. Pokud je např. jednotka v podílovém spoluvlastnictví, musí převodní smlouvu uzavírat oba spoluvlastníci. Pokud je jednotku ve společném jmění manželů, musí smlouvu uzavřít oba manželé. Pochopitelně není vyloučeno smlouvu podepsat v zastoupení na základě plné moci. V takovém případě však musí být podpis zmocnitele na plné moci úředně ověřen. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat také situaci, kdy byt je sice v katastru nemovitostí veden jako výlučné vlastnictví jednoho z manželů, avšak v případě, že v převáděném bytě spolu manželé žijí (slovy zákona: je zde rodinná domácnost), je nutný i zde souhlas druhého z manželů, byť druhá z manželů převáděný byt nevlastní.

Příklad 2

Ronald Kolomý se rozhodl koupit od pana Štěpána Záletného byt. Byt byl v katastru nemovitostí zapsán jako výlučné vlastnictví pana Záletného, který jej nabyl ještě před uzavřením manželství. V současné době však byt obýval s manželkou a dvěma dětmi.  Pan Kolomý a panem Záletným tedy uzavřeli kupní smlouvu. Následně pan Záletný informoval manželku, že prodal byt, který už je v katastru nemovitostí zapsán na pana Kolomého a do měsíce že jej budou předávat. Dále jí sdělil, že již zajistil náhradní bydlení pro celou rodinu. Manželka pana Záletného zpražila tím, že tohle už je poslední kapka a podává žádost o rozvod. Věc konzultovala s právníkem a rozhodli se ve smyslu § 747 občanského zákoníku dovolat neplatnosti převodu bytu. Se svým nárokem byli u soudu úspěšní a pan Kolomý, ačkoliv už byl zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí, o svůj bytu přijde a bude muset po panu Záletném vymáhat vracení kupní ceny.

Na rozdíl od pozemků nezjistíte z výpisu z katastru nemovitostí výměru jednotky. Je proto dobré prověřit, na základě jaké metodiky byla vypočtena inzerovaná výměra. V některých případech se totiž do podlahové plochy jednotky započítává např. i balkón nebo sklep. Měli byste mít jasno, jaká je čistá výměra bytu. Tento údaj lze zjistit z prohlášení vlastníka budovy o rozdělení domu na jednotky. Stejně užitečné je zjistit, zda opravdu k bytu náleží například dvě sklepní kóje, jak je v inzerátu uvedeno. I tyto informace lze vyčíst právě z prohlášení vlastníka. Samozřejmě je možné využít i např. laserové zaměření plochy bytu.

Příklad 3

Ilona Kašterová koupila za účelem vlastního bydlení byt. V inzerátu si přečetla, že výměra bytu činí 65 metrů čtverečných. Kupní cena byla dohodnuta na 90.000,- Kč/metr, tj. celkem 5.850.000,- Kč. Po převzetí bytu jej připravovala na rekonstrukci. Při zaměření bytu zjistila, že podlahová plocha bytu činí pouze 60 metrů čtverečných. Obrátila se na prodávající s požadavkem na slevu z kupní ceny z důvodu menší výměry. Prodávající ji odkázala na text kupní smlouvy, v níž bylo uvedeno, že výměra je uvedena v souladu s vyhláškou č. 65/2002 Sb., podle které se podlahovou plochou bytu rozumí podlahová plocha všech místností, včetně všech místností, které tvoří příslušenství bytu (tj. i sklepa).

Příklad 4

Petr Kousal kupoval byt. Miloš Rozpínavý, od něhož byt kupoval, jej ujistil, že k bytu náleží také garáž nacházející se v přízemí domu a dva sklepy. Petr Kousal tyto informace nijak neověřoval. Klíče od garáže i obou sklepů při předání bytu pan Kousal obdržel. Po smrti souseda pana Kousala koupil sousední byt nový vlastník. Ten z prohlášení vlastníka zjistil, že garáž a jeden ze sklepů nepatří k bytu pana Kousala, ale k jím zakoupenému bytu. Pana Kousala poté vyzval, aby oba prostory vyklidil, neboť je bude užívat on. Miloš Rozpínavý na požadavek pana Kousala pouze odsekl, že od tyto prostory používal a ve smlouvě se převádí pouze jednotka včetně příslušenství, takže z ní nijak nevyplývá, že by koupil i garáž a druhý sklep.

Omezení vlastnického práva

Zvláštní pozornost je třeba věnovat jakýmkoliv omezením vlastnického práva, které na jednotce váznou. Nejčastěji se bude jednat o věcná břemena či zástavní práva. V případě bytu může častěji docházet k situaci, kdy na bytu vázne služebnost doživotního užívání. Lze v každém případě doporučit tuto služebnost před vkladem vlastnického práva odstranit, a to i v případech, kdy se jedná pouze o formální zápis a osoba oprávněná z věcného břemene již zemřela.

Příklad 5

Pavlína Hotová kupovala od pana Ivana Nedbalého byt. Na výpisu z katastru nemovitostí si všimla, že je u bytu zapsáno právo doživotního užívání pro pana Ivana Nedbalého staršího. Ivan Nedbalý paní Hotové vysvětlil, že když mu otec byt daroval, nechali do katastru nemovitostí zapsat věcné břemeno doživotního užívání. Smrtí jeho otce věcné břemeno zaniklo a v katastru už je pouze formálně a „ničemu tam nevadí“. S tím se paní Hotová smířila a věc dále neřešila. Po třech letech se rozhodla byt prodat zájemci, který si bral na zaplacení kupní ceny hypoteční úvěr. Banka zájemce s ohledem na zápis věcného břemene doživotního užívání ohodnotila byt na mnohem nižší cenu a úvěr mu neposkytla. Paní Hotová se pokoušela s panem Nedbalým spojit, aby jí pomohl zajistit výmaz věcného břemene, neboť nedisponovala úmrtním listem jeho otce. Pan Nedbalý byl však nekontaktní. Řešení celé záležitosti se pak táhlo několik měsíců.

Zástavní právo je zajišťovací institut, kterým se zajišťuje, že dlužník splní svůj dluh. V případě nemovitostí se nejčastěji jedná o případy, kdy banka poskytne kupujícímu úvěr na koupi nemovitosti a zástavním právem si zajišťuje, že kupující bude úvěr splácet. Je-li pozemek zajištěn zástavním právem, je nutné v kupní smlouvě ujednat, jakým způsobem dojde k vyplacení dluhu, zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí.

Příklad 6

Pavel Svědomitý kupoval od Žanety Dlouhé byt. Žaneta Dlouhá jej koupila asi před sedmi lety jako investici. Na pořízení bytu si brala hypotéku ve výši 3.500.000,- Kč, z níž zbývá splatit 2.900.000,- Kč. Současná kupní cena činí 6.000.000,- Kč. Pan Svědomitý si nechal smluvní dokumentaci vypracovat od advokáta. Advokát požádal paní Dlouhou, aby zajistila od banky vyčíslení úvěru z důvodu jeho předčasného splacení a vyslovila souhlas s prodejem bytu. Následně do kupní smlouvy advokát zapracoval ustanovení, že přímo z úvěru pana Svědomitého bude vyplacen stávající úvěr paní Dlouhé a zbylá částka bude zaslána do advokátní úschovy. Advokát podá návrh na vklad vlastnického práva až ve chvíli, kdy banka – po splacení úvěru – požádá katastrální úřad o výmaz zástavního práva. Výplatu zbylé části kupní ceny obdrží paní Dlouhá po výmazu zástavního práva její banky a současně vkladu vlastnického práva pana Svědomitého. Pan Svědomitý tak má jistotu, že zástavní právo paní Dlouhé zanikne a bude z katastru nemovitostí vymazáno.

Další povinnosti při prodeji bytu

Zákon o hospodaření energií ukládá vlastníkovi bytu povinnost při převodu bytu předložit kupujícímu nejpozději při uzavření kupní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy, v níž se byt nachází. Pokud by nebyl zpracován, lze jej nahradit vyúčtováním dodávek elektrické energie, plynu a tepla za poslední tři roky.

Vlastník bytu je dále v souladu s § 1186 odst. 3 občanského zákoníku povinen předložit kupujícímu potvrzení osoby odpovědné za správu domu (nejčastěji společenství vlastníků jednotek), že nemá žádné dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění. Toto potvrzení je podstatné proto, že dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu přecházejí na nového nabyvatele. V této souvislosti doporučuji také prověřit, jakým způsobem společenství vlastníků hospodaří, kolik prostředků je ve fondu oprav a které větší opravy či stavební práce jsou plánovány.

Příklad 7

Jarmila Lepková kupovala byt od Jiřího Nespolehlivého. Kupní smlouvu pečlivě přečetla, avšak nenapadlo ji vyžádat si potvrzení o bezdlužnosti od společenství vlastníků jednotek. Až poté, co se přišla předsedovi SVJ představit, jí bylo sděleno, že pan Nespolehlivý dluží na nedoplatcích ze služby spojené s užíváním bytu částku 30.000,- Kč a dále dluží částku 50.000,- Kč za výměnu oken, kterou si SVJ minulý rok odhlasovalo. Tyto dluhy v důsledku koupě bytu přešly na paní Lepkovou.

Rady a tipy

Ze shora uvedených příkladů je zřejmé, že při koupi bytu může nastat celá řada komplikací, který je možné se vyhnout důkladnou prověrkou nemovitostí.

V každém případě lze doporučit zajistit si úplný výpis z katastru nemovitostí, ověřit osobu vlastníka, nejlépe také jeho nabývací titul (tj. listinu, na základě které současný vlastník byt nabyl), ověřit podlahovou plochu bytu a zjistit, jaké příslušenství spolu s bytem kupujete. Pakliže je pozemek dotčen omezeními vlastnického práva, je třeba smluvně zajistit, aby tato omezení byla vymazána, popřípadě alespoň zjistit jejich rozsah. Pokud je byt zapsán jako vlastnictví pouze jednoho z manželů, ale v bytě žijí oba manželé, je nutné mít souhlas druhého manžela s prodejem bytu. Nejste-li si jistí, můžete se s požadavkem na právní prověrku nemovitosti obrátit na advokáta.

Dále lze doporučit prověřit hospodaření společenství vlastníků jednotek (účetní závěrky by měly být k dispozici ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek, zůstatek ve fondu oprav by měl být zřejmý z posledního vyúčtování) a zjistit, zda nemá prodávající vůči osobě odpovědné za správu bytu dluhy.

Dále je vhodné se předem domluvit na součinnosti týkající se přehlášení energií na kupujícího, např. ve formě plné moci, eventuálně přímo u poskytovatele služeb za osobní účasti prodávajícího i kupujícího služby na kupujícího přehlásit.