Nezbytná cesta – kdy mi musí soused povolit cestu přes jeho pozemek?

V právní praxi i různých internetových diskusích se lze často setkat s problematikou zajištění přístupu na vlastní pozemek. Vlastníci nemovitostí se obvykle snaží zjistit, zda a za jakých podmínek mají právo na svou nemovitost přistupovat přes sousední pozemek a zda je možné si přístup vůči sousedovi „vynutit“.

Předmětem tohoto článku je nastínění možných situací, které mohou ve vztahu k přístupu na pozemek nastat a dále pak podrobnější představení institutu tzv. nezbytné cesty.

Přístup z veřejné komunikace

Nejjednodušší je situace v případech, kdy má vlastník nemovitosti na svůj pozemek přístup přímo z veřejné cesty. Zákon o pozemních komunikacích stanoví, že pozemní komunikace se dělí na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Ze zákona vyplývá, že vlastníkem dálnic a silnic I. třídy je stát, silnice II. a III. třídy jsou ve vlastnictví kraje, na jehož území se nacházejí, místní komunikace vlastní obec. Účelová komunikace může být ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby.

Ve většině případů jsou i účelové komunikace veřejně přístupné. Výjimku tvoří účelové komunikace nacházející se uvnitř uzavřeného prostoru nebo objektu (např. účelové komunikace v soukromém výrobním areálu) nebo případy, kdy na žádost vlastníka účelové komunikace příslušný silniční správní úřad rozhodl o omezení veřejného přístupu na účelovou komunikaci.

Lze shrnout, že pokud má vlastník nemovitosti k této nemovitosti přístup z místní či veřejně přístupné účelové komunikace, nepotřebuje k přístupu na svůj pozemek žádné další povolení či smlouvu.

Přístup na základě věcného břemene (služebnosti)

Nezřídka se lze setkat se situací, kdy vlastník nemovitosti sice nemá na svůj pozemek přístup z veřejné cesty, ale svědčí mu věcné břemeno stezky či cesty přes sousední pozemek. Pokud je věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí, poskytuje zpravidla dostatečnou záruku přístupu na vlastní pozemek.

Je však nutné rozlišovat, zda se jedná o služebnost osobní či pozemkovou. Osobní služebnost svědčí pouze konkrétní osobě. Oproti tomu pozemková služebnost opravňuje každého vlastníka pozemku, v jehož prospěch je zřízena (tzv. panující pozemek) užívat vymezeným způsobem sousední pozemek (tzv. služebný pozemek). Kromě toho je třeba věnovat pozornost rozsahu služebnosti. Ta může být vymezena jako služebnost stezky (zahrnuje pouze právo projít přes pozemek) nebo cesty (umožňuje průchod i průjezd). Stejně tak může být služebnost omezena co do rozsahu či času.

Příklad 1

Pavel Nesvatba si vyhlédl ke koupi chatu. V realitní kanceláři mu sdělili, že přístup k chatě sice vede přes pozemek souseda, ale že vlastník chaty má přístup zajištěn na základě věcného břemene, které je zapsáno do katastru nemovitostí. Pan Nesvatba pouze náhledem do katastru nemovitostí ověřil, že u sousedního pozemku je skutečně jako zatížení zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy. Dále se věcí nezabýval. Po vkladu svého vlastnického práva mu však soused odmítl umožnit přístup k chatě s odůvodněním, že věcné břemeno bylo zřízeno jako osobní služebnost pouze ve prospěch původního majitele chaty. Panu Nesvatbovi tak nezbyde, než se se sousedem domluvit na zřízení nového věcného břemene nebo podat žalobu na zřízení nezbytné cesty. V každém případě však bude muset sousedovi za přístup přes jeho pozemek poskytnout náhradu.

Příklad 2

Pavla Čermáková spolu se svým manželem koupila rodinný dům. K domu je přístup od silnice, ale vede jen po strmých schodech a neumožňuje vjezd vozidlem na pozemek. Prodávající paní Čermákovou ujistil, že na základě věcného břemene je jí v případě potřeby umožněn průchod a průjezd přes sousední pozemek. Až následně paní Čermáková zjistila, že věcné břemeno k průchodu a průjezdu přes sousední pozemek jí sice svědčí, avšak vzniklo na základě smlouvy z roku 1940, kde je jednoznačně uvedeno, že průjezd přes sousední pozemek je možný pouze dvakrát ročně, a to za účelem dovážky uhlí. Dům je dnes vytápěn plynem.

Shora uvedené příklady skutečně mohou v praxi nastat. V případě koupě nemovitosti lze proto doporučit zajistit si z katastru nemovitostí smlouvu, na základě které byla služebnost zřízena.

Přístup na základě nájemní smlouvy

Přístup na vlastní pozemek může být umožněn i na základě nájemní smlouvy. V takovém případě však nemá právo přístupu tzv. věcněprávní povahu (tj. nezapisuje se do katastru nemovitostí a zavazuje jen strany takové smlouvy, nikoliv také jejich právní nástupce, např. dědice). Kromě může vlastník sousední nemovitosti nájemní smlouvu zpravidla vypovědět.

Z praktického hlediska je také dobré uvést, že absence věcněprávního oprávnění k přístupu na pozemek může být důvodem pro odmítnutí financování koupě nemovitosti ze strany banky.

Nezbytná cesta

Nejkomplikovanější je situace tehdy, pokud vlastník nemovitosti nemá ke svému pozemku umožněn přístup z veřejné cesty a nesvědčí mu právo přístupu ani na základě věcného břemene ani na základě nájemní smlouvy.

Občanský zákoník v  § 1029 stanoví, že: „Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

Je třeba si uvědomit, že zřízení nezbytné cesty soudem je zásahem do vlastnického práva vlastníka sousedního pozemku. Jsou-li splněny podmínky pro zřízení nezbytné cesty, je nutné volit řešení, které vlastníka sousedního pozemku co nejméně zatěžuje a současně mu musí být poskytnuta adekvátní finanční náhrada.

Přímo v občanském zákoníku je také obsažen seznam případů, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jedná se o případy, kdy se žádá zřízení nezbytné cesty pouze za účelem pohodlnějšího spojení, převýší-li škoda na nemovité věci souseda výhodu nezbytné cesty a způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Dále nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup.

Příklad 3

František Vospěl je vlastníkem chaty u lesa. Ke své chatě se ovšem může dostat z veřejné cesty pouze objížďkou lesa, která je dlouhá asi 2 km. Pokud by k chatě přijel po okraji louky svého souseda, cestu by mu to značně zkrátilo. František Vospěl by s žalobou na zřízení nezbytné cesty přes okraj louky souseda nebyl úspěšný, neboť ke své cestě přístup – byť méně pohodlný – má.

Příklad 4

Lukáš Samorost vlastní farmu. Přístup k ní je přes obecní polní cestu, která je však v zimě obtížně sjízdná. Vedle farmy Lukáše Samorosta se nachází oplocený výrobní areál, který by umožnil Lukáši Samorostovi dostat se na farmu i v zimních měsících. Soud by však s největší pravděpodobností nezbytnou cestu přes výrobní areál nepovolil, protože se jedná o prostor uzavřený za tím účelem, aby na něj cizí osoby neměly přístup.

Příklad 5

Jana Malinová vlastní ovocný sad. Dosud se k němu dostávala přes vlastní louku, kterou však nedávno prodala, aniž si zřídila věcné břemeno přístupu. Nyní žádá po druhém sousedovi zřízení nezbytné cesty. Soud by takovou nezbytnou cestu nepovolil s odkazem na to, že nedostatek přístupu si paní Malinová způsobila hrubou nedbalostí, když si při prodeji vlastní louky nezajistila přístup ke svému sadu.

Zákon dále stanoví, že je-li přístup možný přes několik pozemků, povolí se nezbytná cesta pouze přes jeden z nich. Zvážit je přitom nutné zejména to, přes který z pozemků je přístup nejpřirozenější. Jestliže je nutné zřídit cestu umělou (např. zpevnit travnatou plochu a vysypat ji štěrkem), nese náklady na zřízení a údržbu umělé cesty ten, kdo její zřízení žádá.

Žadatel o zřízení nezbytné cesty by si také měl být vědom, že v případě potřeby zřídit nezbytnou cestu jako umělou může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby si žadatel pozemek odkoupil.

Jednorázový přístup na pozemek

Často se v praxi vyskytuje také potřeba použít sousední pozemek pouze jednorázově, typicky v případě opravy vlastní nemovitosti ze sousedního pozemku. Pro takové případy se nevyužije institut nezbytné cesty.

V takových případech plyne oprávnění v nezbytném rozsahu užívat sousední pozemek ze stavebního zákona. Pokud soused se vstupem na svůj pozemek nesouhlasí, stavební úřad mu na návrh žadatele uloží, aby přístup umožnil a užívání pozemku v nezbytném rozsahu strpěl.

Závěr

V tomto článku byla věnována pozornost možným právním režimům přístupu na pozemek, se zvláštním důrazem na institut nezbytné cesty. Modelové situace uvedené v příkladech jsou ilustrační, soud vždy posuzuje každý případ se zřetelem k individuálním okolnostem.

Jednoznačně lze doporučit před koupí nemovitosti podrobně prověřit právní režim přístupu na pozemek (v případě věcného břemene i obstaráním si listiny, na jejímž základě bylo věcné břemeno zřízeno). V případě absence přístupu je vhodné vždy nejprve oslovit vlastníka sousedního pozemku s návrhem na zřízení věcného břemene za úplatu a v případě nesouhlasu oslovit advokáta, který bude schopen zhodnotit konkrétní okolnosti případu a navrhnout nejvhodnější postup.