Většina z nás se minimálně jednou v životě dostane do situace, kdy je potřebné zajistit odhad ceny nemovitosti. Hodnotu nemovitosti je nutné znát například při žádosti o hypotéku, v případě dědictví, dělení majetku či zjištění aktuální hodnoty nemovitosti pro pojištění nemovitosti. Je důležité vědět, že všechny odhady ceny nemovitosti nejsou stejné a cena odhadu nemovitosti může být rozdílná dle účelu odhadu (zjištění tržní ceny, kupní ceny, ceny zadlužitelné, ceny zjištěné – administrativní) a především dle způsobilosti odhadce.
Znalecký posudek (soudní odhad)
Znalecký posudek je nejodbornější typ odhadu ceny nemovitosti a vždy musí být proveden odborným soudním znalcem, jmenovaným ministerstvem financí nebo soudem (zákonem č. 36/1967 Sb. o tlumočnících a znalcích). Znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem se nejčastěji používá v případě soudních řízení, kterými jsou například exekuce, porozvodové vyrovnání, insolvence, majetkové spory atd. Soudní odhad je využíván také pro účely finančního úřadu při výpočtu daně z prodeje nemovitosti. Cena soudního odhadu nemovitosti se liší dle ceníku znalce a rozsahu odhadu. Za odhad ceny bytu zaplatíte přibližně 3000 Kč, za odhad ceny rodinného domu či chalupy zaplatíte přibližně 5000Kč a odhad ceny bytového domu vyjde přibližně na 10 000 Kč a více. U administrativních a průmyslových budov se cena za odhad nemovitosti pohybuje v desítkách tisíc Kč.
Bankovní odhad
Bankovní odhad ceny nemovitosti se nejčastěji využívá pro účely zjištění ceny nemovitosti, kterou chcete zatížit hypotékou. O bankovní odhad se starají tzv. bankovní odhadci, kteří nejsou přímými zaměstnanci banky, ale smluvními partnery. Jedná se o znalce, kteří často pracují pro více bankovních institucí a všichni tito specialisté pracují nestranně. Bez ohledu na to, jaký odhadce bankovní odhad vypracuje, je třeba počítat s mírným podhodnocením ceny nemovitosti v porovnání s tržní cenou (nejčastěji o 10 – 20%). Bankovní odhad pro vyřízení hypotéky je nezbytný jako záruka banky pro případ, že byste v budoucnu nebyli schopni hypotéku splácet. Banka má tak jistotu, že v případě prodeje nemovitosti, kterou ručíte, nebude tratit. Odhad ceny nemovitosti bankovním odhadcem je ve většině případů součástí služeb nabízených bankou a je zdarma.
Tržní odhad
Tržní odhad, jak už název napovídá, je určen pro zjištění tržní ceny nemovitosti a jedná se o nejčastěji používaný typ odhadu. Tržní cenou (často nazývaná cenou obvyklou) se rozumí aktuální cena, za kterou je možno za stávající situace nemovitost prodat. Je důležitá pro prodávajícího (z důvodu aby neprodával pod cenou) i pro kupujícího (z důvodu aby nekupoval za cenu nadhodnocenou). Tržní odhad ceny nemovitosti nejčastěji provádí odhadci pracující na živnost a kromě určení tržní ceny mohou dodat také stanovisko k tržní hodnotě. Tito odhadci pracují nejčastěji ve spolupráci s realitními kancelářemi, ale mohou pracovat i samostatně. Jedná se o ekonomicky či technicky vzdělané profesionály, kteří by v ideálním případě měli disponovat akreditovanou certifikací v ocenění nemovitostí. Tržní odhad ceny nemovitosti je nejčastěji používán pro nastavení správné tržní ceny nemovitosti při prodeji a dále také v případě potřeby zjištění ceny nemovitosti pro dědické řízení. Pokud tržní odhad realizuje makléř, který Vám je nápomocen při prodeji nemovitosti, je cena za odhad započítána v jeho provizi. V případě tržního odhadu jako samostatné služby, se cena odhadu pohybuje v rámci jednotek tisíc Kč. V rámci odhadu bytu zaplatíte orientačně 3000Kč, u rodinného domu se odměna odhadce pohybuje na úrovni částky 5000Kč a více.
Způsoby oceňování nemovitosti
Pro vyhotovení odhadu ceny nemovitosti používají znalci několik metod, které se liší dle účelu odhadu. Metody oceňování nemovitostí se v praxi často kombinují, aby byl výsledný odhad přesnější a došlo k minimalizaci případných chyb. V určitých případech může být nařízeno přímo soudem či bankou, aby odhadce při odhadu ceny nemovitosti použil více způsobů ocenění nemovitosti.
Porovnávací metoda
Pro zjištění ceny obvyklé nebo ceny tržní je nejčastěji používána porovnávací metoda, která zobrazuje hodnotu, za kterou by se daná nemovitost mohla na trhu prodat v daném čase a místě. Jedná se o metodu nejčastěji používanou při běžném obchodování nemovitostí na trhu. Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnou nemovitostí, která byla v nedávné době na trhu obchodována nebo je na trhu aktuálně nabízena. Při využití metody jsou vyloučeny mimořádné okolnosti trhu (stav tísně na straně prodejce/kupujícího, přírodní kalamity atd.), osobní poměry mezi prodejcem a kupujícím a vlivy zvláštní obliby.
Pokud jsou v rámci porovnávací metody použity min. 3 vzorky skutečně realizovaných prodejů, je výsledkem odhadu cena obvyklá.
Jsou-li při porovnávací metodě použity méně než 3 vzorky skutečně realizovaných prodejů a nabídky nemovitostí z aktuální inzerce, je výsledkem odhadu cena tržní.
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je odhadci používána především u prostor určených k pronájmu, kde je nutné zohlednit jejich výnosnost. Výnosová metoda tedy zohledňuje vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem, který nemovitost přinese. Nejčastěji je využívána v rámci investičních nemovitostí, kde investor potřebuje zohlednit, jak je pro něj nákup nemovitosti výhodný.
Nákladová metoda
Nákladová metoda odhadu ceny nemovitosti zohledňuje především náklady potřebné k pořízení podobné nemovitosti ve stanoveném časovém období. Je využívaná například při určování hodnoty nových bytů, ale rovněž bytů starších, kde je důležité zohlednit nutné opravy.
Jak probíhá odhad ceny nemovitosti
Jakým způsobem bude odhad ceny nemovitosti probíhat, se vždy odvíjí od toho, k čemu bude odhad sloužit. V každém případě je vždy nezbytné předat odhadci maximum informací o dané nemovitosti. Pro účely zajištění co možná nejpřesnějšího odhadu by u prohlídky nemovitosti odhadcem měla být přítomna osoba, která nemovitost zná z pohledu technických dat, realizovaných rekonstrukcí atd. V rámci co možná nejpřesnějšího odhadu je vhodné, aby byly ideálně všechny prostory nemovitosti přístupné. Odhadce provede kontrolu exteriéru a interiéru nemovitost, zaměří místnosti a zajistí fotodokumentaci. Bude se dotazovat na to, zda k nemovitosti patří další prostory, nejčastěji například: půda, sklep, balkon, terasa, zahrada, další pozemky atd. Dále bude odhadce požadovat maximum dokumentace k nemovitosti a odpovědi na dotazy spojené se stářím nemovitosti, realizovanou rekonstrukcí (rozsah, rok atd.), použití stavebních materiálů (panel, cihla atd.), napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn, internet), vytápění nemovitost (elektřina, plyn, tuhá paliva atd.), počet místností, velikosti místností, orientace místností ke světovým stranám, příslušenství (garáž, studna, altán, zahradní domek atd.), vady nemovitosti (plíseň, vlhkost, praskliny ve zdivu), věcná břemena, nájemní vztahy, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, příjezdová cesta.
Odhadce po prohlídce, na základě získaných podkladů a veřejně dostupných zdrojů (katastr nemovitostí atd.) zpracuje všechny materiály a sestaví odhad ceny nemovitosti. Doba zpracování podkladů je závislá na velikosti oceňované nemovitosti a vytíženosti odhadce. Zpracování odhadu pro potřeby získání hypotéky trvá znalci orientačně týden, poté předává odhad bance, která klienta s výsledky odhadu seznámí.
Co ovlivňuje cenu nemovitosti
Odhadce při tvorbě posudku ve většině případů vychází především ze současného stavu nemovitosti a rozměrů nemovitosti. Faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti je však celá řada a hodnotu nemovitosti v očích kupujícího má možnost významně navýšit i sám prodejce například ve spolupráci se zkušeným realitním makléřem.
Rozměry nemovitosti
Logicky čím větší nemovitost je, tím vyšší je její celková cena. Do výměr nemovitosti se započítává i sklep, balkon, lodžie, terasa. Je vhodné zmínit, že cena na 1m2 plochy bytu je u menších bytů ve většině případů vyšší než u bytů větších. Důvodem je vyšší poptávka po menších bytech, která se promítá na realitním trhu celé ČR.
Stav nemovitosti
Stav nemovitosti je důležitým faktorem, který odhadní cenu nemovitosti také ovlivňuje. Hodnoceno je stáří nemovitosti, materiál použitý na stavbu a zohledňuje se rovněž případná rekonstrukce. Dalšími parciálními prvky, na které se při odhadu nemovitosti bere zřetel je například kvalita podlah, stav oken, stav elektroinstalace, způsob vytápění, stav společných prostor a u bytových domů celkový stav domu.
Lokalita
Významným faktorem je lokalizace nemovitosti nejen v rámci území ČR, ale rovněž v konkrétním regionu či v rámci daného města. Nejdražší nemovitosti jsou v Praze a obecně platí, že nemovitosti ve městech jsou dražší než nemovitosti na periferii. Cenu nemovitosti ovlivňuje bezpečnost lokality, infrastruktura, občanská vybavenost i prosperita dané oblasti.
Dispozice nemovitosti
Trendy v bydlení se postupně mění a zájemci o nové bydlení preferují spíše vzdušné řešení interiéru. Nejčastěji tedy obývací pokoj spojený s kuchyní, neprůchozí pokoje či toaletu oddělenou od koupelny. Čím více přirozeného světla do nemovitosti proniká, tím je pro zájemce lákavější.
Další faktory
Cenu nemovitosti dokáže ovlivnit také to, zda k ní náleží například garáž, parkovací stání, předzahrádka, sklep, komora, půda. V případě bytů v bytovém domě ovlivňuje cenu nemovitosti také přítomnost výtahu nebo počet bytů v domě. Faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti je mnoho, máte-li zájem o prodej nemovitosti, rádi ji na prodej špičkově připravíme a zajistíme prodej za maximální možnou cenu.
