Koupě nemovitosti pro vlastní bydlení bývá zpravidla jednou z největších transakcí, které člověk učiní. Ale i v případě koupě nemovitosti za účelem investice se jedná často o mnohamilionové obchody.
Jaké kroky je tedy vhodné učinit, abyste minimalizovali riziko nevýhodné koupě? Právě o tom pojednává tento článek. Je pochopitelné, že rizika se liší v závislosti na tom, o jakou nemovitost se jedná. Tento článek se bude zabývat specifickými riziky při koupě pozemku.
Stav v katastru nemovitostí
Prvním krokem je zjištění stavu pozemku v katastru nemovitostí. Základní údaje zjistíte již z volně přístupného nahlížení do katastru nemovitostí, které je přístupné na adrese: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Zde je důležité prověřit zejména vlastnické právo k pozemku, označení pozemku (parcelní číslo a katastrální území), jeho výměru, druh a způsob využití pozemku a samozřejmě také to, zda je pozemek zatížen omezením vlastnického práva nebo zda ve vztahu k pozemku není vedeno vkladové či jiné řízení.
Od výměry pozemku se odvíjí jeho cena. Výměra uvedená v katastru nemovitostí však není závazným údajem a nemusí odpovídat skutečnosti. Lze proto doporučit jednak porovnat ortofotomapu se skutečností, jednak nechat pozemek zaměřit. Lze tak předejít budoucím sporům například se sousedy.
Příklad 1
Pan Karel Novotný koupil pozemek určený k výstavbě rodinného domu. Výměra uvedená v katastru nemovitostí činila 1.100 m2. Pan Novotný se s tímto údajem spokojil a nijak jej dále neprověřoval. Z ortofotomapy však bylo zřejmé, že část pozemku, která byla v katastru nemovitostí evidována jako pozemek, který pan Novotný koupil, se nachází za plotem souseda. Tento stav trvá desítky let. Po konfrontaci souseda s tímto stavem podal soused žalobu o určení vlastnického práva k části pozemku za svým plotem z důvodu vydržení a byl úspěšný. Pan Novotný tak reálně koupil pouze pozemek o výměře 980 m2, ačkoliv výměra evidovaná v katastru nemovitostí činila 1.100 m2.
Důležité je také prověřit, zda se na pozemku nenacházejí stavby, pro které nebylo vydáno stavební povolení nebo souhlas stavebního úřadu s jejich ohlášením. Nezřídka se stává, že se na pozemku nachází např. garáž, větší kůlna či bazén, aniž by tyto stavby měly příslušné veřejnoprávní povolení.
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Příklad 2
Paní Kamila Berendová se rozhodla koupit pozemek pro stavbu rodinného domu od pana Romana Jakla. Na pozemku dříve stál starší dům, který však již byl zbourán a evidenčně vymazán z katastru nemovitostí. Na pozemku však zůstala stát garáž. Banka paní Berendové po schválení úvěru zjistila, že garáž není zapsána na žádném listu vlastnictví a není tedy zřejmé, kdo je jejím vlastníkem. Pan Jakl v archivu obce vyhledal kolaudaci garáže a následně zajistil zápis garáže do katastru nemovitostí. Až poté byla banka paní Berendové ochotna vyplatit úvěr. Pokud by kolaudační rozhodnutí vůbec neexistovalo, musel by současný vlastník pozemku požádat o dodatečné povolení stavby, což by celou transakci značně prodloužilo.
Jestliže prodej pozemku zprostředkovává realitní kancelář, je povinna zájemci nejpozději před uzavřením rezervační smlouvy předat úplný výpis z katastru nemovitostí, ne starší než 3 dny. Lze však doporučit buď si tento výpis vyžádat z vlastní iniciativy nebo si jej například prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí samostatně opatřit.
Věcná břemena, ochranná pásma, zástavní právo
Zvláštní pozornost je třeba věnovat jakýmkoliv omezením vlastnického práva, které na pozemku váznou. Nejčastěji se bude jednat o věcná břemena či zástavní práva.
Jednou kategorií jsou věcná břemena týkající se např. technické infrastruktury. Nejčastěji jde o to, že pod pozemkem vedou různé sítě nebo je zde umístěn například sloup s elektrickým vedením. Zde je vhodné vědět, kudy jednotlivé sítě vedou, aby při stavebních pracích nedošlo k jejich poškození.
V souvislosti s umístěním prvků technické infrastruktury je ovšem nutné počítat s tzv. ochrannými pásmy. Ochranné pásmo stanoví, že v určité vzdálenosti od prvku, který je ochranným pásmem chráněn, nelze např. stavět trvalé stavby. Nepřehlednost tohoto institutu umocňuje skutečnost, že ochranná pásma jsou upravena v celé řadě zvláštních zákonů. Existují např. ochranná pásma vodovodu a kanalizace, plynovodu, vysokého napětí, elektrické stanice, ochranné pásmo silnice, dráhy či lesa.
Příklad 3
Paní Irena Kadlecová se rozhodla koupit si stavební pozemek pro vlastní bydlení. V územním plánu prověřila, že toto využití je přípustné. Při prohlídce byla na pozemku vysoká tráva a hranice byla zaměřena kolíky. Paní Kadlecová přehlédla, že na kraji pozemku se nachází sloup vysokého napětí. Při přípravě projektu zjistila, že tento sloup vysokého napětí má ochranné pásmo 7 metrů, tedy v této vzdálenosti od sloupu není možné stavět. S ohledem na velikost pozemku již nebylo možné postavit zde dům, o kterém snila.
Další kategorií věcných břemen jsou věcná břemena cesty. V těchto případech považuji za zásadní opatřit si listinu, na základě které bylo věcné břemeno zřízeno. Návod, jak to udělat, najdete v samostatném článku.
Příklad 4
Pan Ivan Kopal si koupil pozemek, na kterém vázlo ve prospěch sousedů věcné břemeno chůze a jízdy. Jak byl ujištěn ze strany prodávajícího, ale i souseda, věcné břemeno soused využíval nejvýše několikrát do roka. Dva roky po koupi pozemky panem Kopalem sousední dům odkoupili manželé Vychytralí. Ti se chtěli dostávat na svůj pozemek osobním automobilem, což z jejich stávajícího přístupu nebylo možné. Manželé Vychytralí si z katastru nemovitostí získali smlouvu o zřízení věcného břemene, kterou uzavřeli jejich právní předchůdci s právními předchůdci pana Kopala. Ve smlouvě bylo uvedeno, že vlastníci domu, který nyní manželé Vychytralí vlastní, mají právo neomezeně projíždět a procházet po pozemku, který vlastní pan Kopal. Manželé Vychytralí začali svého oprávnění využívat, což značně snížilo komfort užívání pozemku pana Kopala.
Zástavní právo je zajišťovací institut, kterým se zajišťuje, že dlužník splní svůj dluh. V případě nemovitostí se nejčastěji jedná o případy, kdy banka poskytne kupujícímu úvěr na koupi nemovitosti a zástavním právem si zajišťuje, že kupující bude úvěr splácet. Je-li pozemek zajištěn zástavním právem, je nutné v kupní smlouvě ujednat, jakým způsobem dojde k vyplacení dluhu, zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí.
Příklad 5
Pavel Svědomitý kupoval od Žanety Dlouhé pozemek. Žaneta Dlouhá jej koupila asi před pěti lety s cílem, že zde postaví rodinný dům. Na pořízení pozemku si brala hypotéku ve výši 2.000.000,- Kč, z níž zbývá splatit 1.800.000,- Kč. Současná kupní cena činí 4.000.000,- Kč. Pan Svědomitý si nechal smluvní dokumentaci vypracovat od advokáta. Advokát požádal paní Dlouhou, aby zajistila od banky vyčíslení úvěru z důvodu jeho předčasného splacení a vyslovila souhlas s prodejem pozemku. Následně do kupní smlouvy advokát zapracoval ustanovení, že přímo z úvěru pana Svědomitého bude vyplacen stávající úvěr paní Dlouhé a zbylá částka bude zaslána do advokátní úschovy. Advokát podá návrh na vklad vlastnického práva až ve chvíli, kdy banka – po splacení úvěru – požádá katastrální úřad o výmaz zástavního práva. Výplatu zbylé části kupní ceny obdrží paní Dlouhá po výmazu zástavního práva její banky a současně vkladu vlastnického práva pana Svědomitého. Pan Svědomitý tak má jistotu, že zástavní právo paní Dlouhé zanikne a bude z katastru nemovitostí vymazáno.
Územní plánování
Katastr nemovitostí však neobsahuje veškeré údaje, které je nutné znát. Nutné je také vědět o tom, jakým způsobem je vůbec přípustné pozemek využít. Tyto informace lze zjistit z územního plánu obce, na jejímž území se pozemek nachází.
Územní plán je jedním z druhů územně plánovací dokumentace. Slovy zákona stanoví „základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen „urbanistická koncepce“), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy, plochy změn v krajině a plochy přestavby, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.“
Každý územní plán má dvě části – textovou a grafickou. Grafická část se skládá z celé řady výkresů, např. hlavního výkresu, výkresu veřejně prospěšných staveb, koordinačního výkresu, výkresu širších vztahů a případně i dalších výkresů.
Příklad 6
Bolek Levý si v inzerci vyhlédl pozemek pod lesem, který hodlal využít ke stavbě rekreačního objektu. S ohledem na to, že nedaleko od vyhlédnutého pozemku se nacházely další chaty, nenapadlo ho prostudovat územní plán. Až po koupi pozemku zjistil, že platný územní plán obce neumožňuje na jeho pozemku postavit rekreační objekty. Pan Levý tak může svého záměru dosáhnout pouze změnou územního plánu, která je však velmi zdlouhavá a finančně náročná a nadto s touto změnou nemusí obec souhlasit.
Územní plán není jediným nástrojem územního plánování, který mají obce k dispozici. V určitých případech může rada obce rozhodnout o vydání tzv. stavební uzávěry. Stavební uzávěra omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území.
Příklad 7
Začínající investor pan Mirek Kroupa si vyhlédl v zastavěné části okresního města pozemek, na němž chtěl vybudovat budovu s několika byty a komerčními nebytovými prostory. Na stránkách města si našel několik let starý územní plán, z nějž zjistil, že pozemek je pro tyto účely vhodný. Až následně zjistil, že rada města vydala v minulém roce opatřením obecné povahy stavební uzávěru na pozemku, jímž stanovila, že na tomto pozemku se po dobu 5 let nemůže stavět.
Rady a tipy
Ze shora uvedených příkladů je zřejmé, že při koupi pozemku může nastat celá řada komplikací, který je možné se vyhnout důkladnou prověrkou nemovitostí.
V každém případě lze doporučit zajistit si úplný výpis z katastru nemovitostí, ověřit osobu vlastníka, nejlépe také jeho nabývací titul (tj. listinu, na základě které současný vlastník pozemek nabyl), ověřit výměru pozemku a omezení vlastnického práva. Pakliže je pozemek dotčen omezeními vlastnického práva, je třeba smluvně zajistit, aby tato omezení byla vymazána, popřípadě alespoň zjistit jejich rozsah. Nejste-li si jistí, můžete se s požadavkem na právní prověrku nemovitosti obrátit na advokáta.
Dále lze doporučit prostudovat si územní plán obce a zjistit, zda nejsou dány ještě jiné okolnosti, které by využití pozemky k zamýšlenému účelu znemožňovaly. Za tímto účelem velmi doporučuji vyžádat si od příslušného odboru územního plánování tzv. územně plánovací informaci dle § 21 stavebního zákona.
Závěr
V tomto článku byla věnována pozornost základním krokům, které je třeba učinit před koupí pozemku. Předmětem dalších článků budou tipy, co si dát pozor při koupi bytu či domu a také, co si ohlídat v rámci smluvní dokumentace.
