Problematika předkupního práva je poměrně často diskutovanou otázkou. Hned úvodem je nutno podotknout, že právní úprava této oblasti prošla v minulých několika letech hned několika proměnami. Je proto užitečné shrnout aktuální právní úpravu (článek vychází z právní úpravy ke dni 3. května 2022), poukázat na povinnosti vyplývající z předkupního práva a následky jejich porušení a uvést některé praktické příklady, které se v praxi nejčastěji vyskytují.
Předkupní právo může vzniknout buď přímo na základě zákona (zákonné předkupní právo) nebo na základě smlouvy (smluvní předkupní právo).
Článek se zabývá pouze dvěma nejčastěji se vyskytujícím zákonným předkupním právům, jak jsou upravena v občanském zákoníku a nevěnuje se tak některým méně častým předkupním právům uvedeným v občanském zákoníku (např. předkupní právo u práva stavby) ani předkupnímu právu státu vyplývajícímu z veřejnoprávních předpisů (např. předkupní právo státu k pozemkům v národních parcích nebo ke kulturním památkám).
Zákonné předkupní právo a jeho nejčastější druhy
Se zákonným předkupním právem se v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) nejčastěji setkáváme ve dvou případech.
Jednak se jedná o vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku, na němž se stavba nachází a jednak se jedná o předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovité věci.
Vzájemné předkupní právo mezi vlastníky stavby a pozemku, na němž se stavba nachází
Občanský zákoník, který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014, se vrací ke staré zásadě superficies solo cedit, tedy povrch ustupuje půdě, kterou znalo už starověké římské právo. Důsledkem této zásady je, že cokoliv je postaveno na pozemku se – až na výjimky – stává součástí pozemku. Před rokem 2014 byl vlastník domu vlastníkem samostatné nemovité věci – domu, který se nacházel na pozemku, který byl také v jeho vlastnictví. Od roku 2014 je vlastník domu formálně správně vlastníkem pozemku, jehož součástí je dům. Věcí v právním slova smyslu již není – v situaci, kdy je vlastník domu a pozemku totožný – samotný dům, ale pouze pozemek, přičemž dům je součástí tohoto pozemku.
Žádoucím stavem, který má předcházet složitým právním sporům, proto je, aby vlastníkem pozemku a stavby na něm se nacházející, byla stejná osoba/osoby. Z toho vychází také koncepce vzájemného zákonnému předkupního práva vlastníka pozemku a stavby na pozemku se nacházející.
Ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníku stanoví: „Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.“
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Příklad 1
Milan Kopecký vlastní chatku u lesa. Chatka je postavena na samostatném pozemku, který velikostí odpovídá obvodu chatky, a který vlastní Petra Zdrůbecká, která celý les a okolní pozemky získala v rámci restitucí. Pokud bude chtít Milan Kopecký prodat svou chatku, musí ji v rámci předkupního práva nabídnou paní Zdrůbecké. To platí i naopak. Pokud by paní Zdrůbecká chtěla prodat pozemek pod chatkou pana Kopeckého, musí jej v rámci předkupního práva nabídnout panu Kopeckému.
Předkupní právo mezi spoluvlastníky
Legislativní úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci byla nově od 1. ledna 2014 nově upravena tak, že předkupní právo mezi spoluvlastníky existovalo jen v případě, že spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou skutečností, kterou nemohli spoluvlastníci od počátku ovlivnit (např. nabytí do spoluvlastnictví založené konstitutivním rozhodnutím soudu). Takto pojaté předkupní právo bylo limitováno po dobu 6 měsíců ode dne, kdy spoluvlastnictví vzniklo. Předkupní právo se netýkalo případu, kdy byl spoluvlastnický podíl převáděn manželu, sourozenci, příbuznému v řadě přímé nebo jinému spoluvlastníkovi. Tato právní úprava platila do konce roku 2017.
V době od 1. ledna 2018 do 30. června 2020 platilo obecné předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu k nemovité věci, které nebylo časově ohraničeno. Výjimkou z povinnosti nabídnout koupi podílu ne nemovité věci dalším spoluvlastníkům představoval převod podílu na nemovité věci osobě blízké.
S účinností od 1. července 2020 se zákonodárce vrátil k původní koncepci omezeného předkupního práva mezi spoluvlastníky. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku v současné době zní takto: „Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“
Příklad 2
Tři sourozenci, Marta, Marie a Lazar Novákovi, zdědili po své matce pozemek, na němž se nachází ovocný sad. Spoluvlastnictví vzniklo díky tomu, že jim matka odkázala každému 1/3 sadu ve své závěti. Lazar se rozhodl dva měsíce po nabytí vlastnického práva k 1/3 sadu svůj spoluvlastnický podíl prodat. Po uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, panem Jiřím Koupěchtivým, však musí nabídnout svůj spoluvlastnický podíl oběma sestrám. Pokud alespoň jedna z nich nabídku předkupního práva přijme a zaplatí kupní cenu, kterou měl jinak zaplatit Jiří Koupěchtivý, smlouva s Jiřím Koupěchtivým se ruší a podíl nabyde ta ze sester, která se rozhodla předkupní právo využít. Pokud by o využití předkupního práva měly zájem obě sestry, koupila by každá z nich polovinu Lazarova podílu, tj. 1/6 sadu.
Příklad 3
Arnošt a Anežka zdědili po svém otci byt v centru krajského města. Dohodli se, že jej budou pronajímat a dělit se o náklady i výnosy rovným dílem. Asi po roce se Anežčina finanční situace zhoršila a rozhodla se svůj podíl na bytu prodat. V takovém případě nemusí Arnoštovi učinit nabídku předkupního práva a může svůj podíl libovolné osobě prodat.
Příklad 4
Dvě sestry, Petra a Pavlína se staly podílovými spoluvlastníky části zahrady, kterou po dlouhou dobu užívaly, a soud jejich vlastnické právo v důsledku vydržení určil rozsudkem. Pavlína se rozhodla svůj spoluvlastnický podíl převést na svou dceru. V takovém případě předkupní právo Petra nemá a Pavlína může svůj záměr uskutečnit.
Předkupní právo spoluvlastníků je rozšířeno i na případy bezúplatného převodu podílu; v takovém případě má jiný spoluvlastník právo vykoupit podíl prvního spoluvlastníka za obvyklou cenu (§ 1124 odst. 2 občanského zákoníku).
Příklad 5
Felix a Olga zdědili lesní pozemek, každý tak získal spoluvlastnický podíl ve výši ½ pozemku. Olga o svůj podíl neměla zájem a rozhodla se jej ihned po nabytí svého vlastnického práva bezplatně převést (darovat) svému vzdálenému synovci, který má o lesní hospodaření zájem. V takovém případě musí oznámit uzavření darovací smlouvy Felixovi a Felix má možnost využít svého předkupního práva tak, že podíl Olgy odkoupí za obvyklou cenu.
Nabídka využití předkupního práva
Podle § 2143 občanského zákoníku platí, že prodávající má povinnost nabídnout předkupníkovi (tj. osobě oprávněné z předkupního práva) v okamžiku uzavření smlouvy s koupěchtivým (tj. osobou odlišnou od spoluvlastníka, která má zájem o koupi spoluvlastnického podílu).
V praxi tedy dojde nejprve k uzavření například kupní smlouvy na nemovitost, která je zatížena zákonným předkupním právem a až následně musí prodávající nabídnout předkupníkovi, aby své předkupní právo využil. Nabídka využití předkupního práva vyžaduje písemnou formu a musí v ní být uvedeny všechny podmínky prodeje spoluvlastnického podílu. Nejlépe se v praxi osvědčuje přiložení kopie uzavřené kupní smlouvy.
Předkupník má následně v případě podílu na nemovité věci tři měsíce na to, aby prodávajícímu sdělil, že své předkupní právo využívá a současně v téže lhůtě zaplatil kupní cenu. Pokud předkupník využije předkupního práva, smlouva dříve uzavřená s koupěchtivým se rozvazuje, avšak jen tehdy, jestliže o předkupním právu koupěchtivý věděl nebo musel vědět.
Příklad 6
Ondřej Sýkora uzavřel s Janem Jiřičkou kupní smlouvu na koupi chatky nacházející se na pozemku odlišného vlastníka, paní Jiřiny Ptáčkové. Po uzavření kupní smlouvy zaslal pan Sýkora její kopii paní Ptáčkové spolu s nabídkou na využití jejího předkupního práva. Paní Ptáčková do týdne od obdržení návrhu na využití předkupního práva panu Sýkorovi sdělila, že nabídku využije a do dalšího týdne zaplatila na účet pana Sýkory kupní cenu, která byla uvedena v kupní smlouvě uzavřené s panem Jiřičkou. Pan Jiřička byl o existenci předkupního práva vyrozuměn před podpisem kupní smlouvy a okamžikem využití předkupního práva ze strany paní Ptáčkové tak došlo k rozvázání původní kupní smlouvy s panem Jiřičkou.
Příklad 7
Vyjděme ze stejné situace popsané v příkladu 6. Paní Ptáčková sdělila panu Sýkorovi, že předkupní právo na chatku využije, avšak nezaplatila kupní cenu ve lhůtě 3 měsíců ode dne doručení nabídky k využití předkupního práva. V takovém případě její předkupní právo v tomto případě zaniklo a vlastníkem chaty se stane pan Jiřička. Pokud by se však v budoucnu pan Jiřička rozhodl chatu prodat, má stále povinnost nabídnout uplatnění předkupního práva paní Ptáčkové.
Důsledky nedodržení ustanovení o předkupním právu
Jestliže dojde k porušení ustanovení o věcném předkupním právu, tedy zejména pokud prodávající strana neučiní předkupníkovi nabídku na využití předkupního práva, ač tuto povinnost má, může se předkupník domáhat proti právnímu nástupci druhé strany (tj. tomu, kdo nemovitost v rozporu s předkupním právem nabyl), aby mu ji nabyvatel za příslušnou úplatu převedl.
Příklad 8
Vyjděme ze situace popsané v příkladu 6. Pan Sýkora prodá chatku stojící na pozemku paní Ptáčkové panu Jiřičkovi, ale neučiní po uzavření kupní smlouvy paní Ptáčkové nabídku na využití předkupního práva. Paní Ptáčková se o tom dozví a bude mít právo domáhat se po panu Jiřičkovi, aby jí chatu za převedl za kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě.
Do hry pak samozřejmě také vstupuje otázka náhrady škody. Komplexní popis možných situací, v nichž lze náhradu škody uplatnit, však přesahuje možnosti tohoto článku.
Závěr
V tomto článku byla věnována pozornost dvě nejrozšířenějším zákonným předkupním právům – předkupnímu právu vlastníka stavby nacházející se na pozemku jiného vlastníka (a opačně předkupnímu právo vlastníka pozemku vůči stavbě na něm postavené) a předkupnímu právu mezi spoluvlastníky.
Při převodu nemovitostí, které jsou (nebo mohou být) zatíženy předkupním právem jiné osoby, je vždy nutno postupovat s maximální obezřetností a nastavit celý proces tak, aby předkupní právo buď vůbec neexistovalo (např. posečkání s prodejem podílu po uplynutí lhůty 6 měsíců u předkupního práva mezi spoluvlastníky), nebo aby byly dodrženy všechny náležitosti kladené občanským zákoníkem v souvislosti s nabídkou předkupního práva.
